주의사항 : 이곳은 개인블로그로서 개인의 의견일뿐이며 이 글 내용은 어떤 사실관계나 법률관계를 보장하지 않습니다.

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흔히 일상생활에서 접하는 부동산 관련이라면, 전세, 월세, 매매등의 주택거래에 대한 이야기 일 겁니다만,
만일 건설회사나 부동산 프로젝트 관련 회사를 다니신다면 이것과는 다른 부동산의 세계를 접하게 되실겁니다.


주변에서 흔히 볼수 있는 아파트 신축현장과 관려해서 생각해보면, 여기에도 상당히 복잡한 관계가 숨어있습니다.
우선 토지를 가진 토지주가 있겠죠.
보통은 토지를 가진 여러사람에게서 이 토지를 매입해선 아파트를 건설하게 되는데, 이러한 지주정리작업은 예전에는 건설회사의 용지매입팀이 했지만, 지금은 대부분의 건설회사들이 용지매입팀을 예전처럼 운용하지는 않는것으로 압니다.

가장 간명한 경우는 역시, 택지지구 같은곳의 계획된 토지를 입찰하는것이 가장 간단한 경우일겁니다.



이제 땅이 확보가 되겠죠?
그럼 여기서 갈립니다. 땅을 매입한 곳(대부분은 회사...)이 시공능력(쉽게, 건설회사인가 하는겁니다.)이 있는가 없는가입니다.
시공능력이 있으면 시행 및 시공사로서 사업을 진행하게 되고, 시공능력이 없으면 시공사를 선정하고 계약을 체결하게 되지요.

시공능력이 있어도 브랜드 등의 잇점을 살리기 위해 더 상위의 시공사와 일을 하는 경우도 있습니다.



그리고 사업승인을 받고 사업을 추진하게 됩니다. 이과정에서 우선 설계사에게 설계도를 의뢰하게 되고, 이를 바탕으로 건설회사와 계약하고 사업승인을 받게 되죠.
여기서도 복잡한 문제들이 많은데... 사업주 측이 아니라 수분양자 측의 입장에서만 보자면 가장 큰 문제중 하나는 이 사업승인도면이 계약조건을 이루는가의 여부일겁니다.

예전 대법원 판례중에는 계약조건으로 보는 경우도 있었지만, 최근 대법원 판례는 그렇지 않은 것으로 압니다.

다만, 법정은 진실을 가린다기 보다는 누가 더 논리적이고 증거있는 이야길 하는가를 겨루는 곳이고,

상황에 따라 천차만별의 내용들이 있으므로 결론을 한가지로 내기는 어렵습니다.



그리곤, 감리사를 선정하게 됩니다. 보통 건축(기계설비, 토목, 조경을 포함합니다.)과 전기, 정보통신, 소방분야로 나누어집니다.

또한, 분양업무를 외주로 처리할 경우에는 분양대행사도 계약을 맺게 되고 광고를 해야 하므로 광고사와 또 계약을 맺습니다.

견본주택(모델하우스)를 짓는 업체는 통상 시공사가 아니면 전문건설업자가 진행하게 되고 

여기서도 인테리어 설계는 별도로 발주되는 경우가 있습니다.

흔히 DP 라고 하는, 디스플레이 용역업무도 별도로 발주되구요.


분양을 원활하게 하기 위해선 중도금 대출이 일어나야 하므로 은행을 통해서 중도금 대출 약정을 체결하게 됩니다.
그외에도 여러가지 잡다한 일이 많아서 법무사, 세무사 , 회계사 등이 간여하게 되지요.
사업하나 하는데 엄청 많은 관련자들이 먹고살게 됩니다. 거기다 현장이 왠만한 규모인 경우 건설인력(일용직) 출력인원이 200명이 넘게 됩니다.



이것이, 경기가 죽을때마다 관공사 등을 통해 건설을 부양하는 이유입니다. 쉽게 실직자들을 줄이고 경기를 순환시킬수가 있다는 것이죠. 물론, 부작용이 큽니다.
그건 다음기회에 말하고...


사업이익도 아주 잘된 경우는 엄청난 규모가 됩니다. 단, 성공하는 경우죠... 실패하는 경우에는 반대로 엄청난 손실을 보게 됩니다. 
한곳에서 대박'을 터뜨려도 다른곳에서 까먹으면 별로 신통치 못한 한해가 되 버리죠.
기본적으로, 부동산 프로젝트는 그 단위가 엄청납니다. 몇백억에서 몇천억까지 사업비가 투입되는데,

그러므로 이익과 손해의 단위, 용역비 단위도 상당합니다.


많은 돈이 걸린만큼 여러가지 생각할 것도 많습니다. 이 계통에는 상당히 많은 사기꾼이 판치고, 수많은 민원과 싸워야하며 여러가지 골치아픈 문제들을 풀어야 합니다.
뭐, 무슨직종인들 안그렇겠습니까만은...

특히 요즘은 민원이 강화되는 추세인데, 그 이유는 민선자치단체가 민원의 입김에 취약한 이유도 있고,

인터넷 카페등의 발달로 정보가 공유되어 보다 널리 알려진 이유도 있습니다.



- to be continued -


Posted by 너른바다

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영어가 미천하여 오역이 있을수 있으니 양지하여 주시기 바랍니다.


(2014년 4월에 홈페이지에 쓴 글 옮겨오기)


맥킨지컨설팅이 15년만에 우리나라에 대한 꽤나 중요한 레포트를 내놓은것 같습니다.


http://www.mckinsey.com/insights/asia-pacific/beyond_korean_style


위 링크로 가시면 요약본과 풀버젼 모두 pdf 파일로 다운받을수 있습니다.

(하단부에 링크들 보이시죠? ^^)

이글을 부동산 관련게시판에 쓸까.. 나의이야기 게시판에 쓸까.. 고민하다가

그냥 이쪽 게시판이 요즘 한가했다는 어처구니 없는 이유로.. 여기에 적습니다.

^^;;;;;


(일단, 원문을 링크해놨으니.. 자세한 통계적 설명이나 세부설명은 좀 건너뛰고 가겠습니다. 번역하고자 하는게 아니니....^^;;)


사실.. 요즘 부동산에 대한 생각은  전술했던 내용에서 달라진것들이 없으니.... ^^;;

내용들을 그냥 언듯 생각만 해봐도... 부동산은 앞으로 어떨까.. 하는게 느껴지시라 봅니다.

다만, 미시경제는 부분적으로, 그리고 시기적으로 거시경제 안에서도 일부는 반대로 가는 경우도 있다고 생각합니다.

주택도 마찮가지로... 먼 미래야 인구가 어떻고 경제가 어떻고 하겠지만, 

결국, 당장은 자고, 학교보내고, 출근하고, 주말에 쉬고... 하는 터전이 필요한것도 사실입니다.

미래에 인구가 준다는 것이 진실이더라도....... 그건 지금의 일은 또한 아니죠. ^^



맥킨지의 시선을 따라가 볼까요?



우선... 수출주도형 경제를 집고 넘어갑니다.

이건 굉장히 중요합니다.

우리나라가 이렇게 발전한것도 이것 때문이지만, 앞으로 굉장히 오랜시간... 영원일지도... 빈부격차가 벌어지는것도 이것때문일겁니다.

트리클다운 이론 따위가 먹히는 세상이니... 뭐...


대기업들은 생산성이 더욱 높아지고 글로벌화 되지만, 그 이익을 국내에서 나누지 않습니다.

중소기업들은 생산성이 낮아 급여가 높고 장기간 고용되는 형태의 좋은 일자들을 제공하지 못합니다.

물론, 이를 극복하기 위해서 어쩌구 저쩌구 써놓고는 있는데... 정부 정책들을 보면 글쎄요... 넘 비관적인가...^^;;;


두번째로....

그나마 잘 오르지도 않는 월급을 대부분... 주거비와 사교육비에 때려박습니다.



 


조사해보니... 한국인 가정에서 가장 많이 지출하는건...

1. 빚 (주로 주거비용으로 들어간걸 말하고 있습니다.)

2. 교육비

라고 하고 있습니다.

가장 우측 상단에 있는 두가지를 말합니다.


(혹시 이거 캡춰해서 퍼오면 안되는거면.. 알려주세요. 바로 지울께요. ^^;;)



 


위 그래프는... 한국의 중산층 (평균소득에서 50% - 150% 사이에 존재하는걸 중산층으로 잡았습니다.) 들의 구조를 들여다본 그래프입니다.

그중 45.2%만이 월소득으로 가계를 꾸리면서 흑자를 내고 있고

24.5%는 적자를 내고 있으며

30.3%는 주거비용으로 빌린 돈의 원리금을 갚는걸 포함하면 적자라는 것입니다.

즉, 24.5% + 30.3% = 54.8% 의 가정이 매달 적자행진을 하고 있다는 것입니다.

원리금 상환은 왜 포함하냐구요? 그거 하늘에서 떨어지는 돈으로 갚고있는거 아니잖아요.. 월급타서 갚는거지....


그리곤... 다른나라들에 비해서도 주거비용이 높다.. 뭐, 이런 설명이 이어지구요...


교육비 이야기가 다시 나오는데... 하도 사교육을 많이 시키다보니... 57세를 기준으로 은퇴한다고 치면...

사교육 통해 대학가는것 보다는 그냥 고졸로 취업해서 더 적게 번다고 해도... 은퇴시점 기준으로는 오히려 금전적으로는 낫다.. 라고 하고 있습니다.


수출주도형으로 일부 대기업에만 경쟁력이 재고되다보니 대부분의 중류층 사람들이 일하는  중소기업들은 급여가 낮아지게 되고 

꾸준히 높아지고 있다는 GDP의 과실을 향유하지 못하고 있는 실정이라고 합니다.


비정규직, 아르바이트 등이 상당수를 차지하는... 노동의 질도 열악하지만, 그 많은 사교육을 들여 교육된 여성들은 결혼 후 출산까지 이르고 나면 사회참여율이 급격하게 떨어집니다.

(그게 내책임이냐... 는 이 글의 논지와 전혀 상관없으니... 패스해 주시구요. ^^;;;)


뭐, 이러저러해서.. 가계가 힘들다보니...

애를 낳지 않습니다.

그래서 출산율 그래프가 이모양 이꼴이 됩니다.

(말투가 뭐 이래? 하는건 맥킨지와는 상관없습니다... ^^;;;)



 


출산율의 저하에 대해 제가 생각하는.... 대중들의 가장 큰 오해는....

많은 사람들이 저게 단시간내에 해결가능하리라 생각한다는겁니다.


출산환경이 좋아진다고 갑자기 한사람이 4-5명씩 낳을수는 없습니다.

현대사회는 그런식의 인식전환(?)이 일어날수 있는 사회가 아니죠.


결국, 가임여성이 늘어나고 다시 늘어나고.. 이게 반복되어야 하는데.. 이건 몇세대를 거쳐 일어나는 변화입니다.

뭐, 경제가 좀 피면 인구 다시 늘겠지...

늘기는 할겁니다. 다 노인인구라서 그렇지...

아무리 환경이 좋아져도.. 인구수 자체가 급격하게 치솟는것은 물리적으로 불가능합니다.

그러므로 출산대책은 초장기대책이 되어야 합니다.

세대를 이어가는 대책이어야 하죠.



이 다음으로는...

성장제언이 이어집니다만 굳이 요약하지 않겠습니다.

뭐... 

이상황에서는.. 뜬구름 잡는 이야기 처럼 느껴져서요...

(그냥.. 위 사안들을 다 잘해보자.. 그런겁니다.)




이걸 굳이 왜 옮기는가...




이전 제가 썼던 부동산 글에서 제가 대체적으로 배경으로 깔고있는 가장 큰 전제가...



"부의 양극화가 부동산의 미래를 어둡게 한다." 정도인데...

더 원천적으로는 부의 양극화가 경제를 힘들게 할것이다... 라는겁니다.

부의 양극화는 모든것의 원인이자, 또한 국내 모든 환경의 결과이기도 합니다.


다만, 서두에 썼다시피...

당장 그럼 어떻게 살라고? 전세값도 올라가는데... 가 있으므로,

드리는 말씀은...


지금 수도권 기준으로는... 저가의 공공분양주택 위주로 보시는게 가장 좋지 않을까 합니다.

Posted by 너른바다

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가끔, 상상의 나래속에서 혼자 허우적댈 때가 있다.

이글은 그런글이다.

즉, 완벽한 허구이자... 그냥 심심한 끄적거림이다. ^^



세개의 탑에 대한 생각을 가끔 한다.

부동산 경기와 무관하게... 서울의 상권을 재편하는 명실상부한 단 한곳.

그러한곳은 현재 서울에 없다.

하지만, 그런곳이 생긴다면?

그건 세개의 탑이 아닐까 싶다.



하나는 제2롯데월드이고,

다른 하나는 한전부지의 현대차그룹이 지을 건물이고,

마지막은 종합운동장부지 재개발로 들어설, 미지의 건물이다.

만일 저 3개가 다 들어선다면 하는 상상을 하면 전대미문의 상권이 나타나게 된다.

잠실역의 롯데월드와 제2롯데월드, 신천상권, 종합운동장 재개발, 한전부지와 코엑스, 선릉, 강남역으로 이어지는 메가상권의 출현이다.

여기는 우리나라의 모든 핵심 중 정치와 행정을 제외한 모든것이 포진하게 될것이다.

문화, 상업, 업무.... 등등.......



만일 내가 한전부지의 개발 입안자라면 가장 먼저 알아볼것은 한전부지와 코엑스 사이의 큰 도로이다.

12차선이던가.. 16차선이던가.. 정확하지는 않지만, 한전부지를 개발하고 옆에 코엑스가 있는걸 감안하면,

여기를 가만히 놔두기는 너무 아깝다.

즉, 도로밑 지하상가 개발이다.

이 도로만 해도 60m 폭에 600m 의 길이를 감안하면 만평은 될것으로 보인다.

그리고 약 4만5천평이 넘는 코엑스를 큰 폭의 도로로 단절함으로서 경쟁상권으로 놔두는것보다는 하나로 이어놓고 테넌트를 조정함으로써

초거대상권의 시너지를 추구하는게 낫지 않겠는가 하는 점이다.

서울시 소유의 토지일테니 협의가 필수이고 잘해야 십수년 사용 후 기부채납이겠지만, 그 자체만으로도 꽤 엄청날것이라 생각된다.

물론, 상상속의 이야기일 뿐이다. ^^;;;;



내부적으로 약간의 제약이 있다.

우선, 리센츠 등을 비롯한 잠실재건축단지들이다.

거대 주거지로서 상권의 한가운데 입지한것은 상권의 입장에서는 제약으로 작용하지 않을까?

종합운동장이 개발된다고 하더라도 모양새가 좀 이상한것은 사실이다.

하지만, 그런걸 감안하더라도 세개의 탑이 만들어내는 어마어마한 규모는 우리나라의 중심으로 서기에 부족함이 없다.




일단, 이런 허구를 가정하고나면 그다음은 두가지가 궁금해진다.

우리나라, 특히 서울이 상권이 모자라서 아우성치는 단계가 아닌 바, 필히 상권간의 충돌이 발생하지 않을까 싶은것이고

이는 타 거대상권의 위축을 가져오지 않을까 싶다.

어디가 될런지는 알수없지만....

그리고 다른 하나가... 너무 큰 상권이 존재할수 있는가 하는 의문이다.

이는 강남역상권에 대한 의문인데, 만일 세개의 탑이 다 들어선다고 가정할때 이 상권은 강남역 상권에 과연 득이될것인가? 하는 것이다.

오히려 강남역 상권의 몰락을 가져오지는 않을까? 하는...

인구 천만 도시의 상권으로도 과하지 않을까 싶은 규모이다.

한마디로... 세개의 탑과 연계상권이 다 합해지면...  커도 너무 크다.



이렇게 쓸데없는 상상으로 또 하루를 보낸다. ^^;;;

Posted by 너른바다

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올해 4월부터 6월 사이에 어느 게시판에서 썼던, 이야기 2개 네요. ^^;;


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인구문제로 인한 주택 가격의 하락시기는 올겁니다.

근데 그 원인들인 인구니 뭐니 이런게 체감되는 시기는 대충 2040년은 되어야 전국민이 아... 이제 인구문제로 우리나라 시망이구나...
하고 체감할겁니다.
눈치빠른 사람들이 선매도 나설테니 2030년 즈음 되면 슬슬 하락조짐 나올거구요.
당장 폭락할 요인은 별로 없습니다.
지금 당장 금리가 꽤나 인상되면 투매현상이 나타날거다.. 아니라고 봅니다.
의식주중에서 사람이 가장 마지막까지 버티는게 주의 포기입니다.
의를 먼저 버리고... 식을 줄이고, 마지막에 주를 포기하죠.


그때까지 돈들고 버티면?
자본주의의 복병인 인플레이션이 있습니다.
자본주의는 기본적으로 인플레이션을 깔고가는데 오히려 적당한 인플레이션은 좋다라고 합니다....


결국, 시간이 가면 돈을 들고있든 집을 들고있든 손해는 봅니다.
뭐가 더 손해일지까지는 모르겠습니다.
많은 시간이 흘러야 하는거라서요.


하지만, 분명한건...
이 인구추세로 가면 우리나라는 망합니다.
뭐, 태국이 될지 베트남이 될지 캄보디아가 될지는 잘 모르겠습니다만
인구라는건 감소하는것도 한순간에 될수 없지만
증가하는것도 한순간에 안됩니다.
가임기 여성인구가 중요한데 그 여성인구가 늘어날려면 한두세대가 지나야 되거든요.


중요한건 근시일내인데....
폭락할 요인은 없어보입니다.
다만,
정부의 인위적인 인플레이션 정책이 지금처럼 지속된다면 극심한 양극화가 가속될것이고
망하는게 좀 빨라질수는 있어보입니다.
뭐... 망하는 나라에서야 돈이든 집이든 뭔 상관이겠습니까만은....^^;;



그땐 부동산이 망하는게 아니라 경제가 완전히 망하는거라... 현금도 별 의미가 없다고 봅니다.
경제가 시망인 나라에서 집이나 현금이나 그게 그거죠... 
집값은 구입가보다 폭락이겠지만 현금은 어차피 인플레에 말려서 둘 다 해답은 아닐거라 봅니다.


달러는 위안화와 유로화의 미래를 점치기 어려우니 그또한 답이라 하기 어렵고
금도 무조건 안전자산이라고 하기는...


그래서 그냥 그때까지라도 편하게 집사서 살다 훅 가려구요. ^^;;;;



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개인적으론 주택을 구입했지만 2030년에는 확실히 가라앉아있을것이고
그 이전 어디서부터 꺽일지는 시장에 따라 다르다고 생각하는 사람입니다.
이글을 쓰는 이유는,
요즘 분위기가 너무 한쪽으로 몰려선
상승에 배팅하지 않으면 바보취급하는데 약간이나마 경종을 울려보고 싶었습니다.


그럼,
실구매층과 소위 전문가들 말고.. 제3의 시각을 함 보도록 하죠.
이쪽은 말은 없습니다.
그냥 행동만 하죠.



기사를 보면...
우선, 삼성물산.
주택사업부를 빌딩사업부로 통합했답니다.
올해 신규수주는 한거도 없구요.
뭐, 이재용씨로 상속하기 위한 후계구도이다 뭐다 말은 있지만, 레미안 브랜드가 올해 한건도 수주가 없다는건 확실히 이상하죠.

한화건설.
2013년 주택사업본부가 개발사업실로 축소되고
2014년 10월에는 주택사업팀들이 건축사업본부로 흡수되어 주택을 제외한 건축, 토목 플랜트 사업본무만 남았다고 합니다.
주택사업 비중이 2007년 53% 에서 2012년에는 16%로 줄었구요.


GS 건설은 2012년 주택사업본부와 건축사업본부를 건축주택사업본부로 통합했다고 합니다.
2009년 매출의 34% 를 차지하던 주택사업 비중은 올해 15%로 줄였구요. 플랜트, 토목, 건축, 전력 등으로 다변화 했다네요.


두산은 전체에서 60% 가량하던 주택사업을 30%로 축소하고 기자재 사업을 밀고 있답니다.
현산개발은 호텔신라와 연합으로 면세점 사업으로 진출하고
호반건설은 아브뉴프랑 쇼핑몰 사업에 나섰다고 하구요. 지역민방을 운영하는듯 다각화 한다네요.
부영은 무주덕유산리조트, 제주 골프장 인수 등으로 다각화 중이고...
한라건설은 미래사업본부를 신설해 주택사업 대체로 환경, 에너지 플랜트 쪽으로 준비중이고
계룡건설은 자동차판매, 여신금융, 할부금융 등등으로 다각화 한답니다.
들리는 뉴스들이나 이야기로는 상당히 많은 건설업체들이 지금 호황을 그동안의 악성 재고들을 털어내는 마지막 호기로 보고 있다는 이야기도 있구요.


개인적으론 한동안 주택시장의 호황분위기는 정부가 워낙 강력하게 밀어서 이어질것으로 보긴 하는데...
여기서도 그리스가 정말 EU 를 탈퇴하거나 하는 돌발상황이 벌어지면 맘편히 주택시장만 밀고있지는 못할겁니다.
당장 어제와 오늘 코스피와 코스닥만 봐도 그 여파를 짐작할 수 있죠.


개인적으론, 집이 필요하고 어느정도 여유가 되면 사라고 합니다.
다만, 요즈음의 분위기는...
확실히 과열이라고 생각합니다.

Posted by 너른바다

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