또 쓰는 이야기지만, 쥔장은 법 관련 전문가가 아니므로 실제 적용시는 별도의 확인을 요합니다.

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구글에서 분양계약서 표준약관을 검색하면 공정거래위원회에서 제공하는 아파트 분양 표준약관을 다운받을 수 있습니다.

그런데 그 계약서에는


2(계약의 해제)

.

.

.

은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 이 

   인정하는 경우에 한한.


위와 같이 되어 있는데 이 부분에서 제2항은 잘 인식이 안되어 있는것 같습니다.



한편, 아파트를 분양하는 경우 그 납부대금을 분할로 받게 되는데 이것도 아무렇게나 받는건 아니고 주택공급에 관한 규칙

에 규정되어 있는것을 따라야 합니다.


 

     .

     .

② 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트(계약금을 주택가격의 10퍼센트 범위 안에서 받은 경우에는 70퍼센트를 말한다)의 범위 안에서 받을 수 있다. 다만, ......

④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다.

.

.

3. 중도금: 다음 각 목에 해당하는 때

.

.

.

나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것

  (1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 받을 것. 다만, 기준시점 

      이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다.

  (2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받을 것


위와 같은 내용으로 인해 통상적으로 중도금은 4번에 걸쳐 나눠서 내게 되는데 여기서 1회차 중도금을 납입한 이후에는 아무리 위약금

을 내고 해약하겠다고 해도 분양자가 동의를 해야만 가능하다는 것입니다.


이것은 원래 민법에서 나온것인데,


 ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.


위와 같은 민법 조항에 의해 원래 계약을 포기하고 해제하는 것은 거래 상대방이 이행에 착수하기 전에 가능한 것인데 1회차라도 

중도금의 납입은 이 이행에 착수가 이루어 진것으로 본다는 것입니다.


뭐, 계약서에 특약으로 해제조건을 별도로 추가했다면 다르겠지만요. 



Posted by 너른바다

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블로그 주인은 부동산에 관심이 많은 사람일 뿐, 법률관계의 일을 하는 사람이 아니므로 본 내용의 사실관계 확인은 별도로 하시기 바랍니다.

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https://nocutnews.co.kr/news/4560885



위 링크는 "수십억 투자해 오피스텔 날리고 사기범 몰린 사연" 이라는 뉴스기사이다.

내용은, 한국자산신탁이라는 부동산 신탁회사에 신탁 설정된 부동산에 대해

한 투자가가 시행사의 계좌로 돈을 입금하고 오피스텔 건물 상가의 소유권을 취득했다가

한국자산신탁으로부터 고소를 당한 사건이다.



위에 시행사 라는 단어와 신탁 이라는 단어가 나오는데 여기서 헷갈리는 일이 발생한다.

시행사라는 단어는 사업을 시행하는 사람을 가리키는 말로, 당연히 사업에 대한 권리를 가지고 있을것이라 생각한다.


위 기사에서 말하는 신탁이라는 것은 신탁법 제2조에 정의되어 있는데,


이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.


라고 되어 있다.


중요한 점은, 신탁의 특징인데

http://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=83983

위 판례에서 말하듯이 


"부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것도 아니므로 "


라는 부분으로, 특별한 사정이 없다면 통상 신탁된 부동산에 대한 권리는 대외적으로 신탁사에 귀속되게 된다.


다시 가장 위 링크에 나온 사기 기사를 보면, 투자자는 시행사의 계좌에 입금했다고 하는데 이 부분이 잘못된 것이, 권리자가 신탁사이므로 신탁사가 지정한 계좌에 넣어야 한다는 것이다.


물론, 거의 대부분의 경우 신탁사는 자신들의 명의의 계좌를 개설했을것이고 설령 다른 계좌를 지정했다면 계약서에 명시되어 있었어야 한다고 보인다.

다만, 위 기사에는 나오지 않았지만,  시행사가 별도의 계좌로 입금받는데 사용한 한국자산신탁의 도장이 날인된 계약서라는 부분이 문제로 보이는데 이 부분은 사실관계에 따라 한국자산신탁의 관리책임이 문제가 될 수 있을것으로 생각된다.


간단하게 정리하자면,


등기부등본을 때어보고 (분양계약서를 확인하고) 신탁이라는 글자가 들어있으면 그 신탁회사에 전화를 걸어 사실관계를 확인해 보는게 가장 기본이 되어야 한다.

이것은 위와 같은 투자가 아니라 전세계약이나 월세계약에서도 마찮가지일 것이다.

다만, 임대차보호법의 판례에 따라 신탁명의라도 일반적인 아파트의 경우 임대보증금 반환 채무를 신탁사가 가지는 경우가 있지만, 일단 거래는 정확하고 볼일이니까......



Posted by 너른바다

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주택임대차보호법에 의해 임대기간은 통상적으로 2년을 기준으로 하게 됩니다.

그런데 경제사정의 변동이나 물가변동 등으로 인해 해마다 임료는 변동하게 됩니다.



만일 최초 5천만원으로 전세계약을 체결했는데 2년이 지나 연장계약을 하려고 하는 경우 집주인이 5천5백만원으로 전세보증금을 인상하겠다고 하는 경우가 있을겁니다.

그러면 최초 2년전에 받은 확정일자와 대항력은 어떻게 해야 지킬수 있는가 하는점은 생각해볼 문제입니다.



이 경우라면, 일단 증가된 금액에 대해서만 임대차계약서를 새로 작성하고 이것 역시 확정일자를 받아야 합니다.

내용은, 이전에 계약체결한 내용이 모두 유효하며 다만 보증금의 인상과 임대기간의 연장만을 내용으로 한다는 것을 담아야 할 것입니다.

이렇게 하는 이유는, 만일 원래의 계약서를 파기하고 새로 전체 계약서를 작성한다면 당초 확정일자가 아닌 새로 받은 확정일자로 권리관계가 형성될 것이기 때문입니다.



만일 전세보증금이 인상되기 전에 근저당이라든가 기타 다른 사항이 발생했다면, 나중에 인상된 전세보증금은 원래의 확정일자에 의해 보호받는 것이 아니라 소멸될 겁니다.



그리고 새로 받는 확정일자는 공증이나 법원에서 받아야 합니다.

동사무소에서 관리하는 확정일자는 하나만 유지하기 때문에 새로 동사무소에서 받으면 이전 효력이 사라질 수 있다더군요.

Posted by 너른바다

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작년 4월 개인홈페이지에 썼던 글인데 이제 홈페이지를 폐쇄하면서 블로그로 글을 옮기고 있습니다.

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지금의 부동산의 기세는 무언가 잘못된것 같다.

부동산 거래가 활성화 되려면 뭔가 이유가 있어야 한다.

소득이 늘었다던지, 국부가 급격히 증가해선 장미빛 전망이라도 있던지, 갑자기 희소성이 높아졌다던지...

하지만, 지금은 전혀 다른 이유에서 밀려 올라가고 있다.

바로 '정부정책' 이다.



그건 저금리이고, 전월세에 대한 상대적 무관심이고 (매매 이외엔 다른 대안이 없는...)  재건축이고, 언론이다.

만일 부동산에 대한 지원이 작위적인것이라면 이유는 아마 경제 활성화일텐데, 부동산으로 경제가 활성화 될 일은 없다고 생각한다.

이미 대다수의 사람들은 어느정도 인구절벽에 대해 이해하고 있기에 이 상황이 이어지는 한 소비가 활성화 되는 일은 없다.

이 상황이란, 바로 극단적인 저출산을 말한다.



개인적으로 저출산이 경제를 최악의 상황으로 가져갈 거라 믿는데도 불구하고 저가라면 부동산을 사라고 하고 있는데

이건 일견 모순된 일이기도 하다.

하지만, 내 생각은 그런, 저출산에 의한 경제불황은 단순히 부동산에만 미치는게 아니라 사회 모든것에 영향을 줄 것이고,

그때엔 현금이라고 가치있을거라 생각지는 않기 때문이다.

달러도 미래에 지금의 위치보다는 약화되리가 생각하고 금도 이제는 안전자산이라고 생각지는 않는다.

그래서 다다른 짧은 생각은 그동안이라도 편안하게... 정도이다. 어차피 결론이야 비슷하니까...



갑자기 각 부부가 아이들을 3명씩 낳을수는 없는 노릇이고보면 이러한 저출산의 극복은 

생물학적으로만 보면 하루아침에 갑자기 치유되는 성질이 것이 아니다.

 가임기 여성의 숫자가 점진적으로 늘어나는 것에 맞춰 꾸준히 2-3세대에 걸쳐 회복되어야 할 일이니까...

결국, 지금 저출산에 대한 대책을 세운다고 해도 지금 중장년층이 겪어야할 인구절벽은 절대로 피할수 없다.




부동산은 현상유지만 하면 될 일이라 생각하는데 (시간에 따라 인플레이션이 자연스럽게 거품을 완화한다.) 

그걸 다시 인위적으로 지원하면 결국 문제는 이월되고 합해지면서 거대해진다고 본다.

애국심으로 아이를 낳으라고 할 수는 없는 일.

모든 문제의 원인이자 결론은 저출산이다.

저출산은 과도한 사교육, 죽음을 부르는 경쟁사회, 돈이 인격을 정하는 신자유주의, 극단적인 빈부격차 등등의 결과이며

또한 불황, 과도한 사회비용, 부동산문제, 노인인구문제, 아주 많은 세월이 흐른 뒤라면 나라의 존립 등등의 원인이다.



문제는 그런 저출산에 대한 대응을 보면... 저출산을 조장하는건 아닐까.. 싶은 점이다.

그래서 (중간에 다 건너뛰면) 저가의 주택을 사는게 편하다... 라고 말하지만, 여전히 부동산이 불안하다... ^^;



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위 글을 홈페이지에 썼던 이유(?)가 된, 2015년 1월에 썼던 글.


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1. 흔히들 주택보급율을 이야기합니다. 100% 가 넘었으니... 등등.
하지만, 정작 사람들이 살고싶은 집은 다쓰러져가는 허름한 집이나 외진곳의 집들이 아니죠.
다주택자를 제외하더라도 통계상의 보급율과 괴리가 있습니다.


2. 인구감소전망은 여전히 유효하지만, 이건 꽤나 장기적인 사안입니다.
은퇴하면 시골가야지... 하면서도 조사를 해보면 노인들도 오히려 의료와 외로움등의 문제로 도시에 살고싶어한다죠.
현재는 핵가족을 넘어서 1인가구화 시장입니다.
즉, 대형주택에서 소형주택으로 넘어가기는 하지만, 세대수가 줄지는 않고있습니다.
나중에 인구가 감소합니다만, 그때는 외국인이 되었든 출산없으면 크게 불이익이 있게되든 뭔가 폭압적이더라도 대책이 나오기야 하겠죠.
그것도 당연히 먼 훗날의 일입니다. 그리고 도시에 몰려살고픈 사람들의 성향을 보면 도시에 나중에 적용되구요.


3. 거품이 많아서.. 라는건 일정부분 동의하고 일정부분 동의하지 않습니다.
자본주의는 일정부분 인플레이션을 깔고갑니다. 옛날에 제가 처음 짜장면 먹던 시절엔 500원 이었습니다. 
맥주 500cc 도 500원, 당구는 한시간에 대학가에서 300원 했던가... 물가는 올라갑니다.
따라서 재화의 가격도 올라갑니다.
거품은 떠받쳐주지 않는 상태로 세월이 지나면 자연히 해소됩니다.
피케티의 21세기 자본에서도 프랑스와 독일이 전쟁을 치르면서 진 빚의 해소는 상당부분 천문학적인 인플레이션이 기여했다고 나오죠.
다만, 거품이 문제인것은 지금처럼 기축통화나 그에 근접하는 지위를 가지지 못한 나라가 초저금리를 지향하면서 떠받칠때가 문제가 된다고 봅니다만......

거품이란 중산층이 부동산을 매매해선 주거할수 있는가의 문제로 봐야하는데, 서울의 인구는 줄고있습니다. 더이상 버티지 못하고 경기도로 밀려나가는 거죠.
반면 경기도에서 서울로 출퇴근하는 인구는 늘었구요.
즉, 지방은 일부 지역을 제외하고는 아직 거품을 논하기 이르고, 서울은 거품이 있긴하다.. 라고 생각됩니다.


4. 폭락은 없다고 봅니다.
인구 절반이 모여사는 수도권을 중심으로 보면 서울의 가격이 좀만 내려가도 들어와 살려고 대기중인 인력이 경기도에 많습니다.
출퇴근에 3시간여를 쏟아붇는 사람들이죠.
다만, 이 주택을 자산증식의 수단으로 생각하겠다면 이야기가 좀 달라집니다.
이때는 정말 저가에, 제대로 개발되는 곳으로 들어가지 않으면 안되니까요. 예전처럼 지어놓은곳에 들어가니 오르더라의 시대는 갔습니다.
거품이 있는 주택에 들어가 몇천만원을 손해볼것이 두려워 못가겠다 하는 사람도 있지만, 
앞으로 십수년, 수십년을 3시간을 들여 출퇴근하는 비용을 계산하면 사실, 대다수는 약간 무리가 되어도 들어오고 싶어합니다.
약간 무리가 아니라는게 문제죠. 거품이 없다고는 못할겁니다.
사실, 거품의 해소는 억지로 주택가격을 떠받치지 않고 중산층의 수입이 개선되면, 즉, 경제의 정책방향이 개선되면 자연스럽게 해결될 일이기도 합니다.


5. 주택의 가격은 적정한가의 논쟁.
주택만큼이나 특이한 재화는 세상에 없습니다.
만일, 당신이 그랜저를 타는데 이게 10년후에도 노후화나 성능하락이 전혀 없다면 어떻게 될까요? 아마 가격은 오를겁니다.
왜냐면 10년후에는 물가가 많이 올랐을테고, 감가상각이 전혀 일어나지 않는 자산이라면 가격은 물가에 맞춰 올라가는게 평균적이겠죠?
집이 그렇냐? 그게 아니라... 땅이 그렇습니다.
주택은 감가상각 대상인 건물부분과 물가에 맞춰 가격이 올라가야 정상인 토지가 맞물린 특이한 재화입니다.
희귀성이 있는 재화는 세월이 가면 가격이 더 올라가는데, 토지는 이런 상황에도 부합합니다.
우리나라에서는 위헌판정을 받았지만, 상당수의 작은 나라들이 토지공개념을 적용하고 있는건 이런이유죠. 너무 한정적인 재화니까요.



6. 개별성과 지역성
우리나라의 주택시장은 많이 특이해서.. 지방과 서울인근 수도권, 서울을 같이 놓고 보는건 무리라고 봅니다.
지방은 서울인근 수도권 및 서울과는 따로놀고 있습니다.
지방에서도 극히 일부지역이 서울 평균주택가격보다 높은곳이 있지만, 이런것은 굉장히 지엽적인 사안입니다.
해운대 일부.. 뭐 이런곳이죠.
서울인근 수도권은 대체로 자체기반을 가지지 않습니다. 동탄 등의 일부가 있긴 하지만요.
서울로 들어오기 위한 대기수요라고 볼수있죠.
우리나라의 서울은.. 정말 모든것을 다 가진 도시입니다. 지방에 나눠줘야 할것까지두요. 그래서 이런 가격이 유지되죠.
그게 해소되지 않는다면 당연히 약간의 거품은 유지됩니다.


7. 결론
저는 실수요라면 사라.. 라고 합니다.
실수요가 무엇인가? 가 중요한데... 아무리 그곳에 사는것이 필요해도 빚을 50% 씩 내야한다... 그리고 이자로 허리를 졸라매야한다라면
그건 실수요가 아닙니다.
제가 생각하는 실수요는 금리인상등을 감안해도 어느정도는 큰 영향을 받지 않는 정도로 빚을 내서 살수있고,
주택 가격이 10% 정도 떨어져도 뭐, 맘은 좀 아프지만 크게 삶에 영향받지 않는 정도입니다.
그정도면.. 주택을 구입하라고 말하고 싶습니다.
취등록세, 재산세가 문제지만, 2년마다 이사가는 이사비용, 청소비용, 중개비용이 아마 더 클꺼라 봅니다.
즉, 재산가치의 손실을 삶의 비용으로 생각할수 있는 사람이 실수요라고 봅니다.
그렇지 않다면 그건 과소비가 아닐까 싶고,
투자도 되지 않는가 라면, 투기가 아닐까 싶네요. 뭐, 투기가 다 실패하는건 아니지만요.


Posted by 너른바다

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내가 블로그를 하는 이유 중 하나는, 개인적으로 찾아봤던 것들에 대해 나중에 다시 찾을때 수고를 줄이기 위해 기록을 남기는 측면의 이유도 있는데,

이번에 가스보일러 관련 자료를 찾아보면서 정작 찾아야 할 KGS FU 551 규정의 전체 내용을 찾기가 꽤 어려웠다.



물론, 일반적으로 사용하는 가정용 보일러는 강제급배기식(FF) 보일러이고, 이에 대한 개괄적인 자료들은 인터넷을 검색하면 여기저기서 끌어모아 얼추 맞춰볼 수도 있을 것이다.



하지만, 정말 중요한 근거로 판단해야 하는 경우가 되면, 역시 관련 법을 기준으로 할 수 밖에 없는데 이때 찾아보게 되는 가스 3법 (고압가스 안전관리법, 액화석유가스의 안전관리 및 사업법, 도시가스 사업법)에는 큰 기준은 있지만 세부적으로 규정되어 있는 것들은 한국가스안전공사에서 관리하는 KGS 코드 라는 세부규정에 규정되어 있다.



http://www.kgs.or.kr/kgscode/index.do

(가스기술기준정보시스템)


각 법의 세부적인 KGS 코드에 따른 내용은 위 사이트에서 pdf 파일로 다운받을 수 있다.

Posted by 너른바다

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