지역별 민간아파트 평균 초기분양률 자료는 분기마다 HUG 에서 발표하는 통계이다.

HUG 홈페이지를 접속하면 상단에 메뉴가 3가지 보이는데 그중에 'HOUSTA 주택정보포털'에서 각종 유용한 자료를 발표하고 있다.

그중에서 '민간아파트 분양시장동향' 으로 들어가렴 HUG 가 민간사업자로부터 취합한 각 분기마다의 초기분양률 자료가 있다.


링크 : HOUSTA 주택정보포털 민간아파트 분양시장동향


여기서 말하는 초기분양률이란, 민간아파트의 분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하 기간동안의 분양률을 말한다.

공동주택을 건설하는 프로젝트에서는 이 초기분양률이 아주 중요한데 사업수지표를 작성할 때 이 분양률을 어떻게 예측하는가에 따라 사업비에서 금융비용의 큰 차이가 발생하고 사업수익에 상당히 큰 영향을 주기 때문에 중요한 참고자료가 된다.


HUG 자체의 보고 목적은 지역별 분양시장 동향 제공을 통해 국민의 주택구매 의사결정을 지원하고 부동산 경기 예측 및 아파트 공급정책 수립을 위한 정보제공으로 되어 있다.


세부적인 내용은 우리나라의 각종 통계자료를 공표하는 국가통계포털(KOSIS)에 발표하는데 각 지역의 분양률과 지난 분기자료들과의 비교, 선택적 보기 등을 할 수 있다.


링크 : KOSIS 지역별 민간아파트 평균 초기분양률


다만, 서울과 인천, 경기를 제외하고선 광역시와 도 단위로만 제공하는게 조금 아쉽다.

서울의 경우는 각각의 구가 지방의 왠만한 시 몇개를 합한 정도의 인구가 살고 있고 지방의 경우도 같은 도 내에서도 시 별로 많은 차이를 보이는데 이것을 평균으로 묶어서 제공하는 것에 대해서는 실제 거시적인 통계자료가 필요한 정책입안자나 행정하는 사람들의 입장에선 유용한 자료일 지라도 자신이 거주하는 지역에서 보금자리를 마련하고 싶은 사람들에게 참고하기에는 자료가 제시하는 의미가 너무 제한적이고 경우에 따라서는 왜곡될 수도 있다. 


이번 2018년 2분기 보고자료를 간략하게 참조하면


전  국                 2018년 1분기 : 86.5% ⇒ 2018년 2분기 81.5%

수도권                 2018년 1분기 : 92.2% ⇒ 2018년 2분기 88.5%

5대광역시 및 세종시  2018년 1분기 : 91.8% ⇒ 2018년 2분기 98.4%

기타지방               2018년 1분기 : 76.6% ⇒ 2018년 2분기 64.8%


이렇게 나와있다.


KOSIS 의 다른 자료에서 일부 시도별 미분양현황을 볼 수 있기는 하지만, 이 자료는 위의 자료와 세부적으로 매칭되지는 않다보니 판단에 한계가 있다.


물론, 각 현장의 세부적인 분양현황은 사업의 성패를 가르는 중요한 데이터이므로 관공서나 정부기관 등에서 함부러 발표할 내용이 아니기도 하기에 이해못할 일은 아니다.


여튼, 개별적인 시도의 미분양현황을 나타내는 자료는 다음과 같다.


링크 : KOSIS 시 구별 미분양 현황




그외에, HUG 에서는 매월 미분양관리지역을 공고한다.

그 공고에는 미분양관리지역으로 선정된 사유를 같이 기재하고 있다.


링크 : HUG 미분양관리지역






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제2롯데월드타워를 짓는 도중 석촌호수의 수위가 낮아진다는 뉴스가 한때 화재가 된 적이 있었다. 이렇듯, 갑자기 도로가 꺼지는 싱크홀 등의 지반침하 사고가 발생하면서 이런 땅속에서의 변화에 대한 사회적 관심이 높아졌고 그래서 정부는 각종 건축물을 지을때 이러한 건축물의 지하공사가 주변 지하에 미치는 영향을 관리하기 위한 법을 만들었다.


지난 2018년 1월 1일부터 지하안전관리에 관한 특별법이 시행되고 있는것이 바로 그것인데 이는 일정한 규모 이상의 지하 굴착공사를 수반하는 사업에 대해서는 지하안전영향평가와 사후지하안전영향조사를 실시하라는 것이다.

또한, 이러한 정보의 통합관리체계를 구축 운영하는 것도 포함하고 있다.


세부적으로 보면 법에서 정한 개발사업을 하면서 지하를 20m 이상 굴착하는 경우는 지하안전영향평가를 실시하여야 하고 10m 이상인 경우는 소규모지하안전영향평가를 실시하여야 하며 이를 개발사업의 승인기관 장에게 제출하도록 되어 있다.


이것으로 완료되는 것이 아니라, 개발사업을 하려는 자는 그 대상사업을 착공한 후에 다시 그 사업이 지하안전에 미치는 영향을 조사하는 사후지하안전영향조사를 실시하고 별도의 조치가 필요한 경우 그 내용과 조치내용을 다시 국토부장관과 승인기관의 장에게 보고하도록 되어 있다.


위의 내용을 살펴보면 지하안전영향평가는 설계단계에서 이루어 져야 할것으로 보이는데, 아무래도 지하구조물의 내용이 선행되므로 설계사무소가 자신의 업무영역 안에서 관리하는 별도 용역으로 처리되지 않을까 싶다. 또한, 사후지하안전영향조사는 시공사의 업무 영역안에서 관리하는 별도 용역으로 처리될 것으로 보인다.


이런 내용의 관리를 위해 국토교통부는 지하안전정보시스템을 구축했는데 해당 업무를 할 수 있는 전문기관 업체 현황이라던가 지하안전영향평가의 신청과 관련된 업무를 확인할 수 있다.


이 제도가 시행되는 것은 2018년 1월 1일부터이지만, 이때에 이미 대상 사업과 관련된 인허가가 일부 진행중이었다면 해당되지 않는다고 하는데 그 내용은 건축심의나 경관심의 등의 인허가 절차들의 진행을 말한다고 하며, 그래서 7월 들어서야 이 지하안전영향평가를 받았다고 하는 건축물들에 대한 뉴스들이 보이기 시작한거 같다.


하지만 사업의 정확한 대상여부는 간단하게 이런 블로그 글로 판단할 것은 아니고, 개발사업을 하려는 자가 직접 해당 승인관청에 확인하여야 함은 당연하다.



 

Posted by 너른바다

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1. 발코니의 정의


  건축법 시행령 제2조 14호.


  형식적으로는 현재 대부분의 아파트에 설치되는, 전용면적으로 쓰이는 구조체 밖으로 부가적으로 설치된 공간으로 

     위층의 발코니 바닥이 아래층의 발코니 지붕으로 되는 형식을 띈다.

 


2. 발코니라는 것의 면적 관계


  건축면적과의 관계

   - 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호

   - 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

   - 발코니는 분양면적 구분에서는 서비스면적이지만 건폐율을 산정하는 건축면적에는 산입


  바닥면적과의 관계

   - 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호의 나항.

   - 주택의 발코니 등 노대의 바닥은 노대의 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입

   - 간단하게 말하자면 건물의 외벼에서 1.5m 까지는 바닥면적으로 계산하지 않음 

     (초과하면 분양면적에서는 서비스초과면적으로 전용면적으로 들어감

 

  연면적과의 관계

   - 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호

   - 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계

   - 바닥면적의 합계이므로 바닥면적에 들어가지 않는 서비스면적인 발코니는 연면적에도 포함되지 않음.

   - 연면적은 통상 두가지 의미로 쓰이는데, 용적률 산정에 쓰이는 통상 지상층 연면적 만을 말하는 경우와, 

     지하층 연면적을 포함하여  건물의 전체 규모를 말하는 연면적이 혼용되어 쓰이고 있음.

 


3. 발코니 면적의 산정


  http://www.sira.or.kr/board/bbs/board.php?bo_table=arch_rules&wr_id=58&page=6


  외단열의 경우 단열재를 제외한 발코니 벽체 중심선을 기준으로 건축면적 및 바닥면적 산정.




ps. 관련 법령은 시대에 따라 지속적으로 바뀌고 개선되므로 사실 부합 여부는 별도로 확인하시기 바랍니다.



Posted by 너른바다

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http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95080880



위 링크는 부실업체 선분양 제한 강화 및 감리비 사전 예치제도 도입을 위한 주택법이 개정됨에 따라, 세부 추진방안을 담은 주택공급에 관한 규칙과 주택법 시행규칙이 입법예고 중에 있다는 국토부 보도자료이다.


이 중에서 벌점받은 업체의 후분양 관련 입법예고 중인 링크는 아래와 같다.




주택공급에 관한 규칙 일부개정령(안) 입법예고




이 내용은 이렇다.


사업주체나 시공자가 주택법 시행령 또는 건설산업기본법 상 영업정지 처분을 받았거나 건설기술진흥법 시행령에 따른 벌점을 받은 경우에는 선분양을 제한한다는 것이고,


영업정지로 인한 선분양 제한은 영업정지 처분 종료 후 2년간 적용. 벌점은 누계 평균벌점으로 벌점 받은 이후부터 2년동안 (6개월마다 경신) 유효하게 적용된다.


또한, 시점은 해당 건설공사의 착공신고 신청 시점이 기준점이 된다.




만일 사업주체와 시공자가 다른 경우는 어떻게 적용될까?


주택공급에 관한 규칙 개정(안) 별표 4 에 따르면 사업주체와 시공자 각각의 영업정지 기간과 벌점을 합산하여 적용하게 되어 있다. 또한, 입주자 모집기간을 둘이 각각 적용받고 있을 때에는 그 중에서 중한 입주자 모집 시기 제한을 받게 된다.


즉, 시행 또는 시공 어느 하나가 제한을 받을 때는 무조건 그 해당 프로젝트는 입주자 모집 시기 제한을 받게 된다는 것이다.




그 세부내용으로는



1. 영업정지를 받은 경우


영업정지 6개월 이상 : 사용검사 이후


6개월미만 - 3개월이상 : 전체 동 골조공사 완료 후


3개월미만 - 1개월초과 : 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 2/3 층수 골조공사 완료 후


1개월이하 : 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 1/3 층수 골조공사 완료 후




2. 누계 벌점 별 입주자 모집 시기 제한 기준


10.0 이상 : 사용검사 이후


10.0 미만 - 5.0 이상 : 전체 동 골조공사 완료 후 (옥탑층 포함)


5.0 미만 - 3.0 이상 : 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 2/3 층수 골조공사 완료 후


3.0 미만 - 1.0 이상 : 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 1/3 층수 골조공사 완료 후


1.0 미만 : 적용 제외





이렇게 되어 있다.


개인적으론, 이 제한은 상당히 강한 제한이라고 생각된다.


벌점의 기준은 건설산업진흥법 시행령 별표를 참조하면 되는데 그 기준이 낮지 않다.






PS. 항상 하는 말이지만.....



1. 이 홈페이지의 글은 사실임을 보장하지 않음으로, 확인을 별도로 하시기 바랍니다.



2. 주택의 부동산적 가격을 떠나.. 기능상으로만 보면, 가전제품과 같이 무조건 최신 주택을 사는 것이 좋습니다.


   모든 기술기준이나 규격 면에서 제한이나 법규는 강화되고 있으며 보다 나은 재료들이 사용됩니다.










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  1. 너른바다 2018.07.02 09:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    뉴스 기사를 보니, 이 제도를 소급적용 한다는데... 과연 그렇게 가능한지는 의문이다.
    법률적인것을 떠나... 제도를 예측가능하게 운영하지 않는다면 그건 때론 혼란을 불어 일으킬 수도 있다.


우선, 이번 발표내용은 이 링크에 있습니다.


https://www.fsc.go.kr/info/ntc_news_view.jsp?bbsid=BBS0030&page=1&sch1=&sword=&r_url=&menu=7210100&no=32113



내용은 그동안 언론에서 언급되던 내용들이 망라되어 있습니다.

대부분은 DSR 이라던가 하는 내용이 더 중요하겠습니다만, 

개인적으론 그중에서 관심가는 내용이 몇개 있더군요.



일단, 책임한정형 주담대를 정책모기지에서 민간으로 단계적으로 확산하겠다는 내용입니다.

세부적인 내용은 단 몇줄로 언급만 하고 지나간지라, 앞으로 세부적인 내용이 더 나와봐야겠습니다만......


일단, 비소구 금융이라는게 뭔가하면 이건 현재 미국의 주택담보대출에서 주로 사용되는 방법입니다.


현재 우리나라 금융권에서 하는 주택담보대출은 물론 대출의 안전성을 위해서 주택을 선순위로 처분할 수 있는 권리를 설정합니다.

그리고 그 담보물을 처분해서 자신의 대출 원리금을 상환받지 못하는 경우에는 남은 대출 원리금 만큼 대출자는 여전히 채무를 부담합니다.

이걸 소구 금융이라고 합니다.


비소구금융은 위의 상황의 반대입니다.

대출을 한 은행은 담보물로 충당하고 모자란 대출금을 대출을 받은자에게 청구할 수 없습니다.

그러므로 처음부터 은행이 판단을 잘 해야 하는것이죠.


즉, 소구금융은 금융권이 유리한 제도이고 비소구금융은 소비자가 유리한 제도입니다만,

득실을 세부적으로 따지면 약간씩 유동적이긴 합니다.

일단, 비소구금융에서는 당연히 상대적으로 대출한도가 줄어들 것이고 금리는 올라갈것입니다.


그걸 도입하겠다는 것인데 이부분은 민간에 잘 적용될지 조금 미지수로 보입니다.




두번째는 금융상담 인프라 확충입니다.


사실, 금융은 살아가는 일상에 밀접한 관련이 있습니다.

부동산은 의식주 중의 하나로 인생 그 자체에서 큰 부분이구요.


그러므로 금융과 부동산(금융관련) 지식은 아주 필요한 부분이지만 우리나라 교육과정 어디에서도 취급하지 않는 부분입니다.


개인적으로,

외국의 교육 커리큘럼에는 수영이나 자전거타기, 운전이 들어있다는데 그런것들에 더해서

민법, 금융, 부동산은 학교에서 사회인으로 커나갈 아이들에게 꼭 가르쳐줘야 하는 부분들이 아닌가 합니다.


지금도 법률구조공단 등이 있지만, 대부분의 사람들은 접근하기 좋다거나 하는 생각은 잘 못하고 살죠.

이 금융상담 인프라는 일반인들이... 적어도 동사무소 찾아가는 정도의 난이도로 쉽게 접근할 수 있었으면 합니다.

현대사회의 금융은 사실, 내면적으로는 상당히 복잡하게 돌아가고 있고

구조화 금융이 발달하거나 노후를 위한 금융상품들이 개발될수록 더 복잡해질테니까요.




마지막으로 관심이 가는 부분은, 주택연금 활성화입니다.

이 블로그에도 몇번이고 썼듯이,

개인적으론 인구문제로 우리나라 경제는 추후 점진적으로 가라앉을것이다 라고 생각하는 사람입니다.

(모순된다고 볼지 몰라도, 당장은 서울 및 인접지역에선 주택구매를 추천하는 사람이기도 하구요.)


그런관점에서 볼때, 

중산층과 서민 개개인을 위해서는 주택연금은 아주 좋은, 꼭 들어야 할 금융상품이라 봅니다.

국가적으로 볼때는 국민복지를 위해 해야할 상품이지만,

재정추계를 어떻게 판단할수 있는가는 굉장히 어려운 문제이고 실패하면 타격이 큰 문제라 봅니다.


물론, 그런 관점에서 본다면 주택연금 수익률을 빡빡하게 운영하면 되겠지만, 그럴거면 활성화의 의미가 없어져버리죠.


이런류의, 주택연금은 연금 수급 이후에 경제변동이 일어나더라도 그 수급액을 줄이기 어렵습니다.

만일 그걸 흔들면 연금 수급권자의 노후도 같이 흔들리고 나이를 생각하면 회복이 불가능한 상황에 빠져버릴 확률이 크죠.


여튼, 정부가 어떤식으로 만들어 내놓더라도

결과론적으론 수급자에겐 이익이고 제공자에겐 난감한 상품이 될 가능성이 있다고 봅니다.


역으로...

조건이 된다면 가입해야 하는 상품일 것이다 라고도 생각합니다.




그외에도 중요하다고 생각되는 내용들이 많지만, 언론에서 몇번이고 다뤄진 사항들인데

거기에 포함되지 않는다고 생각되는 내용들은 이정도 같네요.






Posted by 너른바다

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